09 Juin Immobilier locatif : avantages et inconvénients du Pinel

Le dispositif Pinel permet de compléter ses revenus en percevant des loyers, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Si ce type d’investissement apparaît attractif, il comporte aussi des points négatifs.

Bonne nouvelle pour les particuliers désireux de se constituer un complément de revenu : le dispositif d’investissement locatif partiellement défiscalisé « Pinel » a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2017. Du nom de l’ancienne ministre au Logement Sylvia Pinel, il permet de réduire son impôt sur le revenu (IR), tout en percevant des loyers.

De prime abord, le dispositif semble donc proche de la martingale. Qui n’a pas rêvé de percevoir des revenus réguliers et de payer moins d’impôts ? A y regarder de plus près, la formule s’avère moins idéale qu’il n’y paraît. Pour pouvoir bénéficier du Pinel, il faut en effet remplir plusieurs critères.

Un loyer plafonné

Premier impératif : le logement à louer doit être neuf ou en état futur d’achèvement (achat en Vefa). En outre, il doit être loué en tant que résidence principale durant une certaine durée. Le taux de réduction fiscale dépend de la durée de location. Il s’élève à 12% si le bien est loué durant six ans, 18% pour un engagement de neuf ans et 21% pour douze ans de location.

Autre condition : le montant du loyer ne peut excéder un certain prix au mètre carré qui varie selon la zone dans laquelle est situé le logement. En 2017, le plafond est fixé à 16,83 euros du mètre carré en zone A bis (Paris intra-muros et petite couronne), à 12,50 euros du mètre carré en zone A (proche banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice), à 10,07 euros en zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse) et à 8,75 euros en zone B2 (communes restantes de plus de 50.000 habitants).

Des locataires aux revenus limités

Les ressources des locataires ne doivent pas également dépasser un certain niveau. Les seuils de revenus dépendent de la zone où est implanté le logement et de la composition du foyer locataire. A titre d’exemple et toujours selon les plafonds 2017, un locataire ne doit pas disposer, en zone A bis, de plus de 37.126 euros de revenus annuels s’il est célibataire ou, en zone B2, de plus de 70.000 euros s’il a quatre personnes à charge.

Il faut savoir que l’assiette de réduction d’impôt est plafonnée à 300.000 euros. Si le prix d’achat du logement est supérieur, la fraction au-delà de 300.000 euros n’est pas prise en compte dans l’avantage fiscal Pinel. Ce qui signifie que la réduction fiscale s’élève au maximum à 36.000 euros pour une location de six ans (12% x 300.000), à 54.000 euros pour un engagement de neuf ans (18% x 300.000) ou à 63.000 euros (21% x 300.000) pour douze ans.

Enfin, il est important de souligner que la défiscalisation partielle offerte par le Pinel est comptabilisée dans les « niches fiscales » plafonnées à 10.000 euros par an dans lesquelles figure notamment l’emploi d’un salarié à domicile. Si le montant cumulé des réductions excède 10.000 euros, le reliquat est perdu pour le contribuable.